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時政講義
有「實價登錄」,誰還能騙很大
日期:104-12-15    

 

不動產實價登錄制度的施行,揭開了我國不動產市場的神秘面紗,促進不動產交易資訊的透明化,對推動Open Data的政策也深具意義。



「這個價錢不用談,跟行情差太多,屋主一定不同意...」、「那個是舊價錢,現在已經到一千萬,沒有九百五十萬一定沒機會...」、「其實你這間開價太高,公司上禮拜才在附近成交一戶,價格比你這間低三百萬...」。不動產買賣過程中,常常可以聽到不動產經濟業與買方或賣方上述對話,但房價真的是這樣嗎?誰能跟我們說實話,才不至於買高賣低?

實價登錄施行後,所有土地及房屋的買賣、房仲經手租賃及代銷預售屋案件,都須在期限內核實申報登錄。(圖:英文臺灣評論月刊提供)
實價登錄施行後,所有土地及房屋的買賣、房仲經手租賃及代銷預售屋案件,都須在期限內核實申報登錄。(圖:英文臺灣評論月刊提供)


資訊不透明,讓亂象叢生
「有土斯有財,買厝卡實在」是國人根深蒂固的觀念,擁有一間可遮風避雨、庇護家庭的房屋,是大部分人的夢想。不過房地產價位動輒數百萬,甚至是上千萬,往往是大多數人一生中金額最大的一筆交易。過去由於沒有法令強制規定,交易資訊不透明,房屋的成交價格只能由少數業者提供的行情資料作為參考,常出現賣方因受房仲引導開價低於行情,事後不甘損失而毀約不賣,也讓投機客趁虛而入;或是賣方胡亂開價,買方因不瞭解行情而花冤枉錢,以致交易糾紛頻傳。

解開不動產價格之謎
交易資訊的「透明化、公開化」是交易安全的重要基礎,資訊愈透明公開,買賣雙方的權益愈受到保障。為了解決資訊不透明的問題,內政部透過實價登錄三法(《平均地權條例》、《地政士法》、《不動產經紀業管理條例》)的修正,建立了實價登錄制度。自101年8月1日以後,所有土地及房屋的買賣案件、房仲經手租賃案件及代銷預售屋案件,都必須在期限內核實申報登錄交易價格、建物門牌、地建號、建物格局、車位資訊等內容,再配合政府機關提供的屋齡、樓層等資訊,結合成每一個交易案件的完整資訊內容。這些資訊有政府法律強制力所提供的真實性,申報者無法任意作假,讓民眾在買賣或租賃土地房屋時有具公信力的資訊可以參考。

會擔心實價登錄而影響隱私嗎?別怕!政府會將申報的資訊經過「區段化、去識別化」處理後才公開,也就是會去除姓名、電話等個人資料,並將成交案件門牌或地號資料以1-30號的區間方式提供,這樣就可兼顧資訊透明及保障個人隱私。

當交易雙方不再是資訊弱勢,才能減少了交易糾紛及價格哄抬。(圖:臺灣光華雜誌提供)
當交易雙方不再是資訊弱勢,才能減少了交易糾紛及價格哄抬。(圖:臺灣光華雜誌提供)

  

分析資料,掌握波動資訊
實價登錄的資料,還可以進一步做什麼加值利用嗎?如內政部利進行了「住宅價格指數編製」、「房價負擔能力資訊統計分析與發布」及「不動產資訊平台更新及維護計畫」等工作,並與各地方政府按季彙整提供動態分析資訊,依各行政區主要交易型態(土地、房地)及土地使用分區(住、商、工、農、其他),分析買賣揭露案件量、交易均價變動情形及影響因素,且都置於內政部地政司網站交易資料概況專區提供點閱下載,使民眾能更進一步透過文字分析掌握近期整體不動產市場波動情形、原因及趨勢。

經商、房市透明,助國際招商
實價登錄制度施行及資訊公開後,依世界銀行104年10月公布的「2016年經商環境報告」,臺灣於全球189個主要經濟體中,整體排名為全球第11名,其中財產登記指標為全球第18名,較實價登錄制度施行前(2012年整體排名全球第25名、財產登記指標全球第33名)大幅躍升,有助於我們產業發展,增加外人投資商機和促進國內就業。

另依仲量聯行(JLL)在全球102個經濟體每2年進行1次的「全球房地產市場透明度指數報告」(Global Real Estate Transparency Index)指出,臺灣於101年實價登錄制度施行後,價格透明度得分提升,103年名列半透明組第1名,全球排名第29,亞洲第5,優於中國大陸(第35名)及南韓(第43名),也是近10年改善最多的前10名經濟體。

實價登錄Open Data已廣為民間組織應用,開發出超過30項App。(圖:內政部整理提供)
實價登錄Open Data已廣為民間組織應用,開發出超過30項App。(圖:內政部整理提供)



Open Data免費下載應用
除了一般民眾因買賣議價的關係,對於不動產實際交易資訊有殷切需求外,事實上包括不動產業界、政府部門、甚至學術單位等也都會有需要。

為此,內政部自102年7月1日起於查詢服務網及「政府資料開放平臺」http://data.gov.tw/)提供免費下載發布當期的實價登錄資訊;104年7月1日起更進一步開放自該日以後資料無限期免費下載,累計至104年11月16日止,已有29萬餘人次下載,已成為政府資料開放平臺下載第1名的資料集。以每次至少節省民眾2,000元申請費用計算,已為民眾節省約5.8億元(29萬人次 x 2,000元/次)的費用,同時也促進民間多項不動產相關APP的開發。透過資料開放,結合民眾與企業的創意進行加值應用,可提供民眾更多元的查詢管道和分析資料,達到促進不動產交易資訊透明化的目標。  
 
讚!資料得來全不費功夫

實價登錄資料至104年11月16日為止,  已有買賣成交案件115萬1千餘件、租賃案件6萬1千餘件、預售屋案

自101年8月1日至104年11月16日止,實價登錄開放查詢的資料,合計已有125萬餘件。(圖:摘自內政部「不動產交易實價查詢服務網」;行政院新聞傳播處製圖)
自101年8月1日至104年11月16日止,實價登錄開放查詢的資料,合計已有125萬餘件。(圖:摘自內政部「不動產交易實價查詢服務網」;行政院新聞傳播處製圖)

件 3萬9千餘件,合計125萬2千餘件可供查 詢;超過查詢人次達5,850萬人次,平均每日約5萬人次查詢,高居政府網站查詢人次的首位。

在實價登錄前,查詢8大房仲業者網站及內政部房地產交易價格簡訊,約需90分鐘,但有了實價登錄後,手機可下載APP,又僅須查詢內政部查詢服務網,約10分鐘就可完成查詢。根據內政部103年9月針對「不動產實交易查詢服務網」所做網路問卷調查(共5,447份),64.18%受訪民眾對於查詢服務網表示滿意(很滿意17.46%+滿意46.72%);另66.84%對於實價登錄整體政策整體作法滿意(很滿意20.19%+滿意46.65%)。


美國企業家華倫•巴菲特(Warren Edward Buffett)有句名言:「退潮之後,才知道誰在裸泳!」實價登錄的推動,揭開了我國長久以來不動產交易的神秘面紗,資訊的公開透明,讓不動產市場「膨風」現象無所遁形,使房地產市場的發展更健全,以逐步實現居住正義。想知道不動產交易行情?快上http://lvr.land.moi.gov.tw/查詢。
 

(本文由內政部提供參考資料,行政院新聞傳播處整理編輯)
 

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