行政院消費者保護處  函

中華民國109年5月21日

院臺消保字第1090089803號函

【主旨】

貴縣府銷售「OO幸福住宅」預售屋建案，契約書內容應符合「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」相關規定，請查照。

【說明】

一、 依許OO君109年5月12日陳情函辦理。

二、 「中華民國七十一年七月三十日制定公布之國民住宅條例，對興建國民住宅解決收入較低家庭居住問題，採取由政府主管機關興建住宅以上述家庭為對象，辦理出售、出租、貸款自建或獎勵民間投資興建等方式為之。其中除民間投資興建者外，凡經主管機關核准出售、出租或貸款自建，並已由該機關代表國家或地方自治團體與承購人、承租人或貸款人分別訂立買賣、租賃或借貸契約者，此等契約即非行使公權力而生之公法上法律關係。」(司法院大法官釋字第540號解釋意旨參照)。貴縣府興建銷售之「OO幸福住宅」(以下簡稱系爭住宅)，經核非屬國民住宅，惟其買賣契約性質依前開大法官解釋意旨，仍屬私法契約無疑。

三、「本法所用名詞定義如下：一、消費者：指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者。二、企業經營者：指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或供服務為營業者。三、消費關係：指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。……」、「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。」、「本法第二條第二款所稱之營業，不以營利為目的者為限。」、消費者保護法(下稱消保法)第2條第1款、第2款、第3款、第17條第1項及施行細則第2條訂有明文。

四、「企業經營者得為公司、合夥或其他型態之團體組織，亦得為獨資企業或個人，其為團體組織者，除為公權力行使機關外，無論其為公營或私營均屬之。」(行政院組織改造前行政院消費者保護委員會85年10月21日台八十五消保法字第01241號函意旨參照)。消費者保護法所稱之「消費」，係指「不再用於生產之情形下所為之最終消費而言」(組改前行政院消費者保護委員會84年4月6日台84消保法字第00351號函意旨參照)。

五、 貴縣府銷售系爭住宅與多數不特定之民眾，縱非以營利為目的，依前揭消保法規定及行政函釋意旨，仍屬消保法上之企業經營者；民眾購買系爭住宅作為居住使用，倘無再用於生產之情形，當屬消保法上之消費者。貴縣府與民眾間就系爭住宅買賣所生之法律關係，應屬「消費關係」無訛，自應有「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定適用。

六、 經查，貴縣府銷售系爭住宅所使用之契約書內容與內政部所公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」多有未合。是以，建請貴縣府儘速改正相關內容，避免訟爭，亦維護消費者權益。