一、前言

根據內政部的統計，目前台灣計有863萬戶住宅，其屋齡超過30年的住宅計有410萬戶，約占總數一半，這些台灣早期發展地區的建築物多已逐漸老化，防災、抗震等能力皆不足，為保障人民的居住安全及生活品質，加速都市更新，有其必要性及急迫性。

《都市更新條例》自87年立法以來，歷經8次修正，但實務上面臨公私部門都更量能不足、公權力未彰顯、審議程序冗長、弱勢戶需協助等議題，無法全方位推展。為務實解決都更執行困境，《都市更新條例》修正案已於108年1月30日經總統公布施行，期待透過這次修法加速都市更新的落實推動，進而提升國人整體居住環境品質。

二、都更條例修法3大面向

(一) 解決實務困境
■ 獎勵明確化：對於容積獎勵，過去是由中央規定獎勵上限，由地方審議決定額度，此次修法由中央統一訂定建築容積獎勵項目、額度、計算方式及申請條件，地方如有因地制宜之需求，亦得另外增訂，以增加計畫透明度，解決過去容積獎勵審議不確定性等實務問題，提升地主與實施者間的信任，讓更新案先期整合可以更為順遂，並提高審議效率。
■ 擴大賦稅減免範圍：更新重建後房屋稅減半徵收期限延長至第1次移轉前，最多再延長10年；增加因協議合建移轉土地及建築物時，其土地增值稅及契稅得減徵40%；增訂公辦都更公開徵求之投資人可分4年抵減營利事業所得稅。
■ 簡明都更程序：危險老舊建築物得由主管機關迅行劃定為更新地區，加速重建；計畫核定前已無爭議或經全體同意者，得免聽證；將簡易變更程序之適用範圍再擴大。

(二) 強化程序正義
■ 3道把關程序：為避免過去民辦都更案有實施者惡意圈地的情形，未來公辦及民辦都更案都必須經過3道把關程序：
1. 連結都市計畫：更新地區劃定要併同擬訂更新計畫並循都市計畫程序辦理，以增加民眾參與機制。
2. 強化都更審議：事業概要、都市更新事業計畫及權利變換計畫均需經都更審議會就公益性、必要性及可行性充分審議討論，計畫核定後有異議者，仍可提出行政救濟，以保障相關權利人之權益。
3. 有爭議辦聽證：主管機關核定都市更新事業計畫及權利變換計畫前遇有爭議，應舉辦聽證，並針對爭點進行論辯始得核定實施。
■ 建立協商平台：上述3道程序仍無法解決爭議時，政府基於公共利益維護，得執行代為拆遷，本次修法也針對代為拆遷機制予以精進規範，明訂實施者請求代為拆除或遷移時，應先經過實施者私調、主管機關公調等2階段程序，由地方政府介入化解雙方爭議後訂定期限執行，並授權地方政府針對執行代為拆遷及協調事項；另訂自治法規，兼顧保障民眾權益及落實計畫執行。

(三) 健全重要機制
■ 強化政府主導：大面積、高比例之公有土地，原則上由政府主導更新開發；增加政府主導都市更新專章，增訂公有土地管理機關（構）可公開評選民間都更事業機構實施都更，各級主管機關也可設置專責法人或機構協助都更推動，以擴大政府主導都更能量。
■ 擴大金融參與：為強化金融參與，協助都更案資金融通，提升財務可行性，增訂都市更新所需資金之融資，不受《銀行法》第72條之2有關商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額30％之限制。
■ 保障弱勢民眾權益：對於更新範圍內之經濟或社會弱勢戶，因更新致無屋可居住者，由地方政府主動提供社會住宅或租金補貼之協助，以及對於無資力者，由地方政府主動協助申（聲）請法律扶助。

三、結語

為建立安全及永續發展的都市，《都市危險及老舊建築物加速重建條例》及《國家住宅及都市更新中心設置條例》，分別於106年5月10日及107 年 2 月 14 日公布施行，現隨著《都市更新條例》的修正完成，將可更務實、全面、有效地推動都市更新政策、實現居住正義和加速產業經濟發展。